Продажа дома и участка менее 3 лет. Налог с продажи дома с земельным участком — как рассчитать

Налогообложение пока остается довольно трудной сферой для понимания простыми гражданами, поэтому многие задаются вопросом, платят ли налог при продаже дома.

Продажа недвижимости может рассматриваться как получение дохода физическим лицом, поэтому в этих случаях вы будете обязаны выплатить государству положенные 13% и подать справку по форме НДФЛ.

Но есть и исключения - правительство принимает во внимание, что подавляющее большинство людей, не занимается данной деятельностью профессионально, а просто улучшает свои жилищные условия. Поэтому есть ряд нюансов при налогообложении граждан.

Кому потребуется платить налог с продажи дома

С 2016 года все лица, продающие недвижимость, должны владеть ею в течение как минимум 5 лет. Все остальные обязаны будут выплатить установленные суммы в пользу государства. До этого обязательным периодом владения были три года. В ином случае, хотите ли вы продать долю в квартире или дом, вам придется выплачивать налоги.

Нужно ли платить налог при продаже дома

Нет, если вы владеете недвижимостью более пяти лет. В этом случае, нет необходимости платить государству и даже подавать декларацию, такие манипуляции с имуществом не облагаются НДФЛ, и вы можете спокойно приобрести другую недвижимость.
Да, если вы владеете жильем менее пяти лет. Вам придется платить налог с суммы, которую вы получили за продажу минус налоговый вычет - 1 млн рублей. Так же возможен вычет от фактически потраченной суммы, которая фигурирует в предыдущем договоре купли-продажи. От остальной прибыли сумма налога с продажи дома составит 13%.

!!! Налоговый вычет - условия получения и использования

Государство дает возможность населению снизить налоговое бремя и вычесть из стоимости объекта 1 млн рублей.

Если вы приватизировали квартиру, получили ее в дар или по договору иждивения, а так же в других случаях, в которых не фигурирует договор купли-продажи.

!!! Вычет в сумме документально подтвержденных расходов

У вас есть право подать копию документа о приобретении объекта, в котором будет указана сумма фактически понесенных расходов.

В данном случае вы будете платить вычеты только с прибыли при продаже.

* В каких случаях применяется:

Только при наличии договора купли-продажи.

Что изменяется с 1.01.2016 года – какой налог берется с продажи дома

Закон существенно меняет ситуацию с налогообложением и налоговыми вычетами.
Период владения недвижимостью увеличивают с 3 до 5 лет. В исключение попадут только получение жилья по наследству или договору дарения от близких родственников, приватизация и получение недвижимости по договору ренты, для которых останется прежний срок – 3 года.
Налог от стоимости жилья, если его заявленная цена существенно ниже рыночной, будет теперь рассчитывать согласно кадастровой стоимости умноженной на 0,7 - делается это для того, чтобы уменьшить числа тех, кто старается обойти законодательство.

Пример:

Кадастровая стоимость дома – 10 000 000 рублей
Стоимость недвижимости по ДКП должна быть не менее – 7 000 000 рублей

Требуемые для уплаты налога документы:

Декларация о доходах за последние годы
Заявление на имущественный вычет
Договор о приобретении недвижимости
Свидетельство о праве собственности
Справка 2-НДФЛ с работы
Удостоверение личности

Налог с продажи дома - когда подавать декларацию

Согласно закону, все лица, которые должны отчитываться перед государством за полученные доходы, обязаны подать документы и декларацию за налоговый период не позже 1 октября текущего года.

Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).

Срок владения домом, при котором нужно уплатить налог

3 года – если дом приобретён в собственность до 2016 года, а также получен по наследству, в дар, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты (в том числе и начиная с 2016 года).

5 лет – при приобретении дома после 2016 года, кроме случаев получения его по наследству, в дар, при приватизации и по договору пожизненной ренты.

Указанный срок по общему правил начинает течь с даты госрегистрации права собственности, а в случае получения по наследству – при открытии наследства.

Когда нужно уплатить налог:

если срок владения менее 3 (5 лет);
если стоимость дома меньше миллиона рублей, либо расходов на его покупку (если есть документы их подтверждающие).

Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета

При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).

Пример

Сергеева В.Н. в 2014 году купила дом с земельным участком. Сумма расходов составила 5 254 000 руб.

В 2016 году она решила продать дом за 6 500 000 руб. Так как он был в её собственности менее 3-х лет, она обязана будет с него уплатить подоходный налог.

По общему правилу (без применения вычета) он будет равен 845 000 руб.:

6 500 000 руб. * 13 %

Если у неё сохранились документы, подтверждающие траты по покупке дома, она сможет уменьшить полученный доход на сумму истраченную при покупке и налог составит 161 980 руб.:

6 500 000 – 5 254 000

Если документы по покупке у неё не сохранились, то уменьшить сумму налога она сможет только на н/в 553 020 руб.

5 254 000 -1 000 000 * 13%

Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.

Декларирование дохода и сроки сдачи отчётности и уплаты платежа

Декларацию обязаны сдавать все граждане, продавшие имущество, если оно было в собственности менее указанного срока (3 или 5 лет, в зависимости от даты и способа его приобретения). Даже, если размер платежа к уплате равён нулю, декларацию все же придётся сдать. Не сдают её только те, кто владел проданной недвижимость более 3 (5 лет).

Отчётность сдаётся в срок до 30 апреля года, идущего за тем, когда был получен доход от продажи, а НДФЛ уплачивается чуть позже – до 15 июля.

Ответив на вопрос о том, нужно ли платить налог при реализации жилья, рассмотрим какие платежи подлежат внесению в бюджет при получении жилой недвижимости по наследству и в порядке дарения.

Дарение жилой недвижимости

Жилье, полученное в дар, по общему правилу облагается подоходным платежом, как и в случае с продажей имущества, так как у одаряемого возникает определённый доход.

Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники. Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости. Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.

Необходимо отметить, что даже если жилье получено в дар от родственника или члена семьи и обложению не подлежит, задекларировать доход нужно в обязательном порядке.

Отчётность необходимо сдать также до 30 апреля года, следующего за тем, когда была подарена недвижимость. Например, если дом с земельным участком был получен в дар в 2016 году, декларацию необходимо сдать до 30.04.2017г.

Рассмотрев, какой платёж подлежит уплате при получении жилья в дар, рассмотрим облагается ли какими-нибудь платежами жилье, полученное по наследству.

Получение жилья по наследству

При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения . Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.

В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.

Пример

Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.

Необходимо отметить, что срок в три года начинает течь с момента открытия наследства, а не даты оформления права собственности на полученное имущество.

Единственным платежом, который платят наследники, является госпошлина за получение свидетельство о наследстве. Размер указанной пошлины напрямую зависит от степени родства наследника и наследодателя и составляет:

0,3% для близких родственников, но не больше 100 тыс. руб.;
0,6 % для всех иных лиц, но не больше 1 млн. руб.

От уплаты пошлины освобождены только Герои Советского Союза и РФ, носители ордена Славы всех степеней, участники и инвалиды Великой отечественной войны.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

НДФЛ – налог, который платится на полученный доход физического лица. В главе 23 НК РФ указано, что собственники, которые владели имуществом более трех лет, освобождаются от уплаты налога, соответственно, они не составляют декларацию и не подают документы в налоговую инстанцию. Начиная с 2016 года будут в законодательство внесены определенные изменения (вступили в законную силу), которые определяют, что от налогообложения будут освобождаться только те граждане, которые владели имуществом более пяти лет. В любом другом случае нужно подавать декларацию, а также оплачивать налог в размере 13% для резидентов страны, и 30% для нерезидентов страны.

Нужно ли оплачивать НДФЛ, в случае если вы владели домом более трех лет?

Законодатель четко определяет, что налог платится с полученного дохода. Фактически, сама суть НДФЛ заключается в том, чтобы снизить уровень коммерции в области недвижимости. Стоимость недвижимости все время растет, и есть немало граждан, которые покупают подешевле, продают подороже, и таким образом, формируют себе состояния. В данном случае, государство указывает на необходимость оплаты налога. Ведь фактически, человек получает весьма существенный доход. Многие считают, что такое положение вещей крайне несправедливо для тех, кто просто хочет улучшить свои условия жизни. Но, на самом деле, государство предполагает наличие имущественного вычета, снижения суммы доходов за счет суммы расходов (статья 220 НК РФ), что фактически, позволяет исключить уплату серьезных налогов. Кроме всего прочего, законодатель обращает ваше внимание на то, что если вы владели имуществом более трех лет, то вы фактически освобождаетесь от необходимости уплачивать налог. И это позволяет определить особенности рациональности всей структуры, данного метода налогообложения.

Составление декларации: когда и зачем?

Чтобы налоговая инстанция смогла в действительности просчитать полученную прибыль от вашей реализации, вам следует подать декларацию. При этом сразу же скажем о том, что декларация не подается в том случае, если вы владели имуществом более трех лет. То есть, тут вы можете пользоваться всеми благами. Продали квартиру или же дом, и все. В тоже время, налоговая получила оповещение о совершенной сделке и может прислать вам письмо с просьбой исполнить свои обязательства. В таком случае, вы составляете письмо с указанием на то, что владели имуществом более трех лет, а к письму прилагаете все документы, определяющие действительность вашего заявления.

Что же касается тех владельцев, которые продали имущество, которое находилось в собственности менее трех лет, то они обязательно составляют декларацию. Зачем? Чтобы налоговая инстанция имела возможность осуществить более глубокую проверку по вопросу получения прибыли и правильности исчисления налога.

При продаже дома, пенсионеры также обязаны подавать декларацию формата 3 НДФЛ, если они владели имуществом менее трех лет. Налоговый кодекс гласит о том, что если вы владели...

Если дом в собственности находился менее трех лет до момента реализации, то возникает необходимость в осуществлении процесса уплаты НДФЛ и составления декларации. НДФЛ...

При продаже дачи, которая была в собственности менее трех лет, формируется обязательство составить 3 НДФЛ и уплатить налог. В декларации заполняется титульный лист с указанием...

Если в собственности дом находился более трех лет, то вы освобождаетесь от обязанности осуществлять уплату налога и подавать декларацию 3 НДФЛ. В соответствии с нормами главы 23...

Элеонора 2014-09-09

Добрый день!Летом 2013 г. я договорилась о покупке участка за городом у подруги, и затеяла стройку дома. Заключила договор с подряда со строит. фирмой (ИП) на 5300 тр, они возвели дом, провели все коммукации, выкопали колодец, установили септик, смонтировали забор, ворота, выполнили внутренние отделочные работы и тд. Также заключила договор на электроработы, установку пожарной сигнализации, изготовление и монтаж лестницы на общую сумму 990 тр. Заказала кухонный гарнитур на сумму 360 тр, сантехнику на сумму 297 тр. Есть договора и чеки на от августа и сентября 2013 г. на покупку стройматериалов, дверей на общую сумму 400 тр. Итого моих затрат на строительство дома-7347 тр. Позже, 17 октября я оформила участок в собственнось и получила свидетельство. Однако. я поняла, что не смогу содержать этот коттедж и решила его продать в сентябре 2014 году. с покупателем договорились за 7200 тр. Параллельно в это же время я решила купить в ипотеку небольшой таунхаус с развитой инфраструктурой за 5100 тр, первоначальный взнос 2000 тр. Остальные средства от продажи коттеджа я хочу использовать на постройку бани, внутреннюю отделку и ландшафтный дизайн таунхауса. Вопрос: 1.подскажите, должна ли я платить налоги? Ведь дом я построила сама, а не купила и у меня нет договора купли-продажи (при этом продала дешевле, чем потратила)но все затратные документы имеются.2. Договор с подрядчиком заключен в июне 2013 г., а свидетельство на собственность от октября 2013г. А акт приема-сдачи работ от марта 2014 г. Этот договор имеет силу? 3. Какие еще документы мне необходимы для подтверждения расходов на строительство дома. Спасибо!

Ответы на вопрос

Здравствуйте, Элла.
1. При продаже дома Вы имеете право уменьшить сумму дохода от продажи на сумму расходов на его строительство. (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Обязательное условие документально подтвержденные расходы и на руках должно быть свидетельство о праве собственности на жилой дом.
В Вашем случае налоговая база равна нулю, налога к уплате нет.
2. По поводу имеет ли значение факт сдачи работ уточните в налоговой инспекции. На мой взгляд в данном случае это не важно.
3. пп.3 п.3 ст.220 НК РФ
“ в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
-расходы на разработку проектной и сметной документации;
-расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
-расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
-расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
-расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;”
Кроме этого если у Вас есть доходы облагаемые подоходным налогом и ранее Вы не получали имущественный вычет, то имеете право заявить при покупке таунхауса.
Приобретая имущество за 5 100 000 руб. Вы имеете право на максимальный вычет 2 000 000 руб.

Согласно Налоговому кодексу РФ любой доход облагается налогом, если иное не регламентируется дополнительными условиями. Денежные средства, полученные от продажи дома, тоже считаются доходом и подлежат налогообложению, если недвижимость менее 3 лет находится в собственности.

В этой статье

Как рассчитывается налог с продажи

Если вы продаёте дом, который является вашей собственностью меньше 3 лет, то вам необходимо оплатить подоходный налог. В 2017 году этот срок касается следующих случаев:

собственность оформлена до 2016 года;
недвижимость досталась по завещанию или в результате дарения;
владение закреплено соглашением о пожизненной ренте;
собственность оформлена после приватизации.

В остальных случаях НДФЛ платится, если термин владения недвижимым объектом менее 5 лет. Чтобы не платить налог совсем, недвижимость должна быть в собственности не менее трех лет или, в некоторых случаях пяти лет.

Закон гласит, что максимальная сумма, с которой не происходит отчисление в налоговую, - это 1 000 000 рублей. То есть если дом стоит дороже, то денежные средства заплатить придётся.

Разберёмся, как рассчитывается налог при продаже дома, находящегося менее 3 лет в собственности. Сумма в 1 млн рублей налогообложению не подлежит. Таким образом, если недвижимость стоит дороже, то 1 млн вычитается из этой стоимости. Допустим, дом оценивается в 4 млн рублей: 4 000 000 - 1 000 000 = 3 000 000 р. Именно эта сумма облагается налогом.

В последние годы в Налоговом кодексе произошли существенные изменения, чтобы предотвратить уклонение от уплаты НДФЛ, когда в официальных соглашениях купли-продажи устанавливают крайне низкую стоимость, например меньше 1 млн р. Согласно им, 13% рассчитываются не из той суммы, за которую на самом деле был продан дом, а от 70% его кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость превышает цену продажи.

Можно ли снизить сумму подоходного налога? Да, если доказать в налоговой службе, что перед продажей были потрачены крупные суммы, связанные с этой недвижимостью. Это могут быть:

Траты на покупку. Допустим, вы купили недвижимое имущество, а через полгода решили его продать. Сумма расходов вычитается из суммы доходов. Подтверждается договором купли-продажи.
Траты на ремонт. Предоставляются чеки, квитанции, соглашения со стройфирмами.
Если недвижимость куплена в ипотеку - проценты по кредиту. Подтверждается кредитным договором.

Если недвижимое имущество находится в долевой собственности, то каждый из владельцев имеет право получить льготу в 1 000 000 р. от денег с продажи, пропорциональных его доле.

НДФЛ платят и резиденты РФ, и нерезиденты, но условия для них отличаются. Резидент вносит в налоговый орган денежные средства с продажи недвижимости и на территории РФ, и на территории иностранного государства. Нерезидент оплачивает подоходный только с продажи собственности, находящейся на территории РФ, и процент для него в разы больше - 30%.

Налог на недостроенный дом

Иначе рассчитывается налогообложение, если дом не достроен. Если в случае жилой недвижимости сумма вычета составляет 1 млн рублей, то для недостроя эта сумма составляет всего лишь 250 тыс. р.

К примеру, собственник начал строить коттедж, но в начале строительства решил его продать и назначил сумму в 800 000 р. Вычитаем отсюда 250 тыс. р. и получаем 550 000 р. Из этой цифры будут высчитываться 13%.

Можно ли каким-то образом изменить вычет в большую сторону? Да, признать недострой жилым. Это может быть сделано, если соблюдены следующие условия:

проведены коммуникации (водоснабжение, газоснабжение, электричество);
помещение отделено для жилья.

В этом случае недострой ставится на кадастровый учет и признаётся жилым. Вычет поднимается до стандартного 1 млн рублей.

Налог на дом с участком земли

Редко когда продают дом отдельно от земельного участка, на котором он построен. В этом случае, надел земли тоже подлежит налогообложению.

Стоимость дома суммируется с ценой на землю и из этой суммы вычисляются 13% за вычетом 1 млн рублей. Денежные средства, с которых идёт вычисление, называются налоговой базой. В данном случае это общая стоимость недвижимости с земельным участком.

Что делать, если участок земли был куплен намного раньше, чем на нём построили дом, например, 10 лет назад? В этом случае его можно продавать без оплаты подоходного налога, а налогообложению будет подвергаться только недвижимость.

Процедура оплаты НДФЛ

Чтобы не нарушить законодательство, процедуру оплаты нужно провести своевременно и, главное, правильно. Этапы взаиморасчёта:

Регистрация продажи дома путём заключения договора купли-продажи с покупателем.
Заполнение налоговой декларации с указанием совершённой сделки.
Получение в ФНС квитанции с реквизитами на оплату.
Непосредственно сама оплата.
Подтверждение факта внесения денежных средств в ФНС.

Декларацию можно заполнить разными способами. Один из них - заполнение вручную в районном отделении ФНС. Второй вариант - в электронном виде на официальном сайте ФНС.

Точные сроки прописаны в НК РФ. Декларацию нужно подавать до конца апреля года, следующего за тем, в котором была совершена сделка. Внести НДФЛ от продажи дома требуется до 15 июня того года. Например, собственник продал недвижимость 26 мая 2017 года, декларацию он должен подать до 30 апреля 2019 года, а 13% нужно платить до 15 июня 2019 года.

Уклонение от внесения подоходного налога - это строгое нарушение. При заполнении декларации необходимо неукоснительно соблюдать сроки и правильно указывать полученные суммы.